A është Gjithmonë I Domosdoshëm Një Noter Gjatë Blerjes Dhe Shitjes Së Tokës?

2024 Autor: Sebastian Paterson | [email protected]. E modifikuara e fundit: 2023-12-16 13:53

Ligji parashikon dy forma të regjistrimit të kontratave për transaksionet e pasurive të paluajtshme.

Opsioni i parë është të lidhni një marrëveshje në një zyrë noteriale me regjistrimin pasues të transaksionit në Zyrën e Shërbimit Federal të Regjistrimit (FRS - ish RRB).

E dyta, e parashikuar nga Kodi Civil i Federatës Ruse dhe Ligji Federal "Për Regjistrimin Shtetëror të të Drejtave të Pasurive të Paluajtshme dhe Transaksionet me të", është përfundimi i një marrëveshje në formë të thjeshtë të shkruar. Sipas nenit 550 të Kodit Civil të Federatës Ruse "Forma e kontratës për shitjen e pasurive të patundshme", kontrata për shitjen dhe blerjen e pasurive të patundshme lidhet me shkrim duke hartuar një dokument të nënshkruar nga palët. Siç vijon nga ligji, një marrëveshje e tillë nuk kërkon noterizim të detyrueshëm.

Le të shqyrtojmë avantazhet dhe disavantazhet e secilës prej metodave të mësipërme.

Regjistrimi në zyrën e noterit nga individë i dokumenteve të tilla si, për shembull, një marrëveshje huaje, testamenti ose prokure, në shumicën e rasteve është e justifikuar - me përjashtim të situatave të parashikuara nga ligji, noteri është i vetmi përfaqësues i ligjit i cili mund të vërtetojë dokumentin, të konfirmojë aftësinë juridike të qytetarëve që e nënshkruan atë. Dokumenti hyn në fuqi nga momenti i çertifikimit të tij nga një noter ose nga momenti i specifikuar në dokumentin e çertifikuar. Në rast të disa situatave të konfliktit që kërkojnë procedime ligjore, nuk ka dyshim se besimi në dokumentet e vërtetuara nga një noter është më i madh se në dokumentet e hartuara në formë të thjeshtë me shkrim, veçanërisht nëse është e pamundur që njëra nga palët të jetë e pranishme në dëgjimi

Situata me transaksionet e pasurive të patundshme është e ndryshme. Detyrat e një noteri përfshijnë vërtetimin e faktit të lidhjes së një marrëveshje për një transaksion të pasurive të patundshme, duke vërtetuar identitetin e qytetarëve që nënshkruan dokumentin e hartuar. Sidoqoftë, marrëveshja do të hyjë në fuqi vetëm pas regjistrimit të saj në UFRS, e cila zgjat dhjetë ditë pune nga data e dorëzimit të dokumenteve. Natyrisht, gjatë paraqitjes së dokumenteve në UFRS, zyrtarët përkatës të kësaj organizate duhet gjithashtu të verifikojnë identitetin e qytetarëve që kanë lidhur kontratën, të kontrollojnë korrektësinë e kontratës, pronësinë e pasurive të patundshme të tjetërsuara (të fituara). Kjo është, procedura e regjistrimit në UFRS është absolutisht e njëjtë si për një kontratë noteriale të lidhur, ashtu edhe për një marrëveshje të hartuar nga palët pa pjesëmarrjen e një noteri.

Shtë e qartë se është mjaft e vështirë për njerëzit që janë larg jurisprudencës të hartojnë një kontratë vetë me kompetencë, veçanërisht në lidhje me transaksionet me pasuri të patundshme të shtrenjta. Si rregull, kur hartojnë kontrata të tilla, ata u drejtohen avokatëve të specializuar në këtë fushë të ligjit.

Cili është ndryshimi midis hartimit të një kontrate me një noter (i cili është, sigurisht, një specialist me një arsim të lartë juridik) dhe një avokati në fushën e përdorimit të tokës?

A. Nëse kontaktoni një avokat, pagesa për hartimin e kontratës nuk do të varet nga vlera e pronës. Kjo u lejon palëve në transaksion të tregojnë vlerën reale të tregut të objektit, pavarësisht nëse jeni duke bërë një marrëveshje me një dhomë apo po blini një shtëpi të tërë. Në një kontratë të noterizuar, shumë nuk tregojnë çmimin real të tregut vetëm sepse kostoja e regjistrimit llogaritet si përqindje e vlerës së pasurisë së paluajtshme. Praktika gjyqësore tregon se shpesh prova e vetme e pagesës nga blerësi tek shitësi është një faturë nga shitësi. Zhurma e tepërt me faturat mund të shmanget nëse palët tregojnë vlerën reale në kontratë, duke treguar që paratë janë transferuar.

B. Në një zyrë noteriale, ka shumë të ngjarë që do t'ju kërkohet të përdorni një nga disa modelet standarde të kontratës që janë pak a shumë të përshtatshme për situatën tuaj. Një specialist në fushën e ligjit të tokës, pasi ka studiuar hollësisht tiparet e transaksionit tuaj të veçantë, do të jetë në gjendje të hartojë një marrëveshje që i përshtatet më mirë interesave të palëve, të parashikojë rreziqe të mundshme, nëse është e nevojshme, të japë rekomandime dhe të ndihmojë në mbledhjen e shtesë dokumente që përjashtojnë mundësinë e sfidimit të transaksionit në të ardhmen. Agreementshtë gjithashtu e mundur një marrëveshje për mbështetjen e mëtejshme ligjore të pronarit të pasurisë së paluajtshme të fituar, për shembull, rishitjen e saj, dhënien me qira, rindërtimin, etj. Nuk përjashtohet një opsion në të cilin një avokat, pasi ka analizuar me kujdes dokumentet e paraqitura, do t'ju rekomandojë që të refuzoni krejtësisht këtë transaksion,të motivuar duke treguar skenarë të mundshëm negativë. Në fund të fundit, interesat e palëve në transaksion dhe avokati që bashkëveprojnë me ta përkojnë plotësisht, ndërsa funksionet e një noteri reduktohen në një deklaratë të thjeshtë të përfundimit të një marrëveshjeje.

B. Nëse marrëveshja duhet të ndryshohet para se të dorëzohet në UFRS (për shembull, palët vendosën të ndryshojnë vlerën e pronës ose marrëveshja ra në momentin e fundit, por shitësi gjeti një blerës të ri të gatshëm për të blerë prona me të njëjtat kushte), shitësi mund të rishkruajë në mënyrë të pavarur një kontratë të gatshme duke futur të dhëna të korrigjuara. Nëse kontrata hartohet në një zyrë noteriale, është e nevojshme të aplikoni sërish te noteri, të paguani tarifën, domethënë të filloni procesin përsëri, gjë që do të rezultojë në humbje të kohës dhe parave. Për më tepër, për të shmangur ndërlikimet e mundshme, këshillohet të përfundoni marrëveshjen e lidhur më parë, e cila kërkon vullnetin e mirë të të dy palëve dhe vizitën e tyre të përbashkët në zyrën e noterit.

A mund të konkludojmë se kur lidhni transaksione të pasurive të patundshme, noteri është një "lidhje shtesë"?

Po, por me vetëm një paralajmërim shumë të rëndësishëm - avokati i përfshirë në hartimin e kontratës duhet të jetë një specialist shumë i kualifikuar në fushën e përdorimit të tokës, të ketë përvojë në lidhjen e kontratave të ngjashme, të marrë pjesë me sukses në procese gjyqësore në lidhje me çështjet e tokës, të jetë punonjës të një organizate të specializuar në mbështetjen e transaksioneve me pasuri të paluajtshme.