Unë Dua Të Blej Një Ngastër Toke - Si Të Përcaktoj Koston Aktuale Të Një Ngastre Toke

2024 Autor: Sebastian Paterson | [email protected]. E modifikuara e fundit: 2023-12-16 13:53

Vlera e tregut apo vlera në përdorim?

Pse përdor thonjëza kur flas për "vlerën e tregut" të parcelave të tokës? Kur përcaktohet çmimi i tregut i një ngastre, ato zakonisht procedojnë nga çmimi mesatar i blerjeve të ngjashme në cilësi, vendndodhje, zonë, lloj përdorimi të parcelave të tokës, të prodhuara për një periudhë të caktuar (jo shumë të gjatë) kohore. Prandaj, sa më shumë që analizohen transaksione të tilla, aq më saktë mund të përcaktohet çmimi i zonës me interes për ne.

Në të njëjtën kohë, është e nevojshme që transaksionet të bëhen duke përdorur skema të ngjashme financiare, pa ndonjë kusht të veçantë për transferimin e të drejtave të pronësisë, kufizimeve dhe barrëve.

Sidoqoftë, në praktikë, përdorimi i kësaj teknike nuk jep gjithmonë një pasqyrë objektive të situatës së tregut. Deri më sot, tregu për tokën bujqësore sapo ka filluar të formohet. Në përgjithësi, një vëllim serioz i transaksioneve të tokës është vërejtur vetëm në 5-6 vitet e fundit. Po, në dy ose dy vitet e fundit, një numër mjaft i madh i transferimeve të pronësisë kanë ndodhur, por mua më duket një ushtrim i kotë për të përcaktuar çmimet reale të blerjes dhe shitjes për një numër të madh të parcelave.

Nga njëra anë, një numër i madh i parcelave bujqësore ndryshojnë pronarët si rezultat i procedurës së dhurimit, megjithëse në fakt ka transaksione të blerjes dhe shitjes. Meqenëse transaksionet e dhurimit janë, në fakt, transaksione falas, si, në raste të tilla, për të vlerësuar vlerën e pronës së transferuar te pronari i ri?

Po, dhe kur bëni transaksione për shitjen e parcelave të tokës, shumë shpesh kontrata tregon një vlerë të nënvlerësuar të parcelës - kryesisht për të paguar më pak taksa.

Nga ana tjetër, nuk mund të drejtoheni nga çmimet e treguara në ofertat reklamuese për shitjen e objekteve të pasurive të patundshme. Së pari, shumë shpesh, kur shet një ngastër toke, ka shumë ndërmjetës, duke shtuar 20 ose edhe 40-50% të çmimit fillestar të ngastrës. Së dyti, vetë pronarët e tokave shpesh ekspozojnë objekte me një çmim të fryrë me qëllim - duke marrë parasysh tregtinë e mëtejshme për një rënie. Shtë shumë më e këndshme për blerësin të blejë pasuri të paluajtshme me një zbritje prej 10-15%, ndërsa ndihet si një biznesmen i aftë. Së treti, situata e tregut ndryshon shpesh. Një nga opsionet më tipike është kur parcelat e tokës ofrohen për shitje me një çmim më të ulët se ato të ekspozuara më parë. Për shembull, ka parcela të tjera me karakteristika të ngjashme pranë ngastrës tuaj të tokës,dhe pronari vendosi urgjentisht t'i shesë ato me një zbritje të madhe për shkak të nevojës urgjente për fonde.

Ekziston edhe një arsye tjetër pse është e vështirë të vlerësohet vlera e tregut e parcelave specifike të tokës, mungesa pothuajse e plotë e tregut të hipotekave për parcelat e tokës.

Siç thashë më lart, deri më sot, tregu i tokës (veçanërisht për parcela për projekte tregtare, d.m.th. zona të mëdha) nuk është formuar ende. Vëllimi i transaksioneve në territore specifike dhe metodat e zbatimit të tyre, nuk lejojnë të kryhet me besueshmëri një analizë e mjaftueshme për një vlerësim të saktë dhe objektiv të vlerës së tokës, një analizë që mund të merret si bazë kur merret parasysh një parcelë toke si subjekt i hipotekës pa tërhequr siguri shtesë ose garanci shtesë financiare …

Unë mendoj se jo, veçanërisht nëse nuk përdorim termin e paqartë "vlera e tregut", por flasim për "vlerën e konsumatorit" të kësaj apo asaj faqe. Nëse "vlera e tregut" kuptohet si shuma për të cilën një ngastër mund të shitet në një moment të caktuar në kohë, atëherë kur vlerësohet vlera e konsumatorit, shumë faktorë shqyrtohen, duke përfshirë edhe faktorët kryesorë:

a) Dinamika e ndryshimeve të çmimeve për parcela të ngjashme në të gjitha aspektet për periudhat afatshkurtra (1-2 vjet) dhe afatmesme (5 vjet).

b) Dinamika e pritshme e ndryshimeve të çmimeve për vendin, duke marrë parasysh faktorë të tillë si planet afatgjata për zhvillimin e territorit ngjitur, situatën politike dhe ekonomike në një rreth të veçantë, rajoni, subjekt i federatës, ndryshimet në situata ekologjike, proceset klimatike në një zonë të caktuar, proceset sociale dhe demografike, etj etj.

c) Analiza e rreziqeve të mundshme në zona të ndryshme të zhvillimit të kësaj ngastre toke, mundësia e kapërcimit të rreziqeve të tilla dhe llogaritja e kostove materiale shoqëruese.

d) Parashikimi i likuiditetit të një trualli në faza të ndryshme të zhvillimit të tij.

Përkundër faktit se përgjigjet për secilën nga pikat e mësipërme mund të jenë mjaft të përafërta, kombinimi i tyre, kur studiohet brenda kornizës së një modeli matematik, jep një përgjigje mjaft të saktë në lidhje me vlerën e konsumatorit të faqes, e cila kuptohet si maksimumi i lejuar shuma e parave, investimi i të cilave, kur blejnë tokë, siguron përfitimin e zhvillimit të mëtejshëm të sitit.